跃层、第四代住宅都将上桌 昆明老楼盘怎么办？
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导语：
筒子楼、公摊25%起、南北不通透、阳台小得可怜。
这些恐怕都将成为过去时了。
正大光明“偷面积”
近期，一则“浙江多地新房得房率飙升至120%”的新闻引发了关注，在绍兴、温州、金华、湖州等地的新推地块中，相继有了“计容新规”：部分新挂牌宅地中注明，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等新规定。
此前，也有深圳、佛山、福州、长沙等多地颁布新规，减少住宅公摊面积，提升房屋实用性。
总之，“偷面积”这事，被认可了！
房企只要利用新规合理设计，理论上，得房率可以达到100%，高的甚至达到120%。
光是“空中花园绿化阳台”、“挑高客厅只算单层面积”这两点，就让人遐想连篇。
论利用阳台和挑高空间来达到使用面积最大化，早在2020~2021年，隔壁城市贵阳就以震撼业界尺度独领风骚。
先看下面两类情况：
上图这个户型建筑面积136平米，空中花园4.1米宽，12.6米长，空中花园面积51.66平米。
上图这个户型建筑面积125平米，客厅上方挑高（两个标准层高），搭板后可获得一整个6.35米乘以7米的空间赠送，同时该户型最内侧的阳台3米乘以3.2米也是半赠送。
这在昆明简直不敢想，而在贵阳，所有楼盘都有主力推售的跃层或带露台户型设计，注意这里是“所有楼盘”。
起初，只是有个别项目钻了政策空子，小“跃”了一下次卧上方区域，后来越来越大胆，直接发展为客厅上方挑高了。（试问哪家130多户型能给你做50多平米露台啊）
贵阳整体的“偷面积”发展史，与整体楼市行情遇冷息息相关，越到2021年后开发的项目，户型设计得房率越大。
这样一番操作下来，95平米级别户型实得120-140平米、120级别户型实得160-180平米并非难事。
对购房者来说，过去买120m²的高层住宅，按得房率85%算，实得面积仅100m²左右；而现在买100m²的新住宅，实用面积或许高达120m²。
房屋计价方式没变（还是以建筑面积计价），但实际从买1得0.8，变成了买1得1.5，甚至买一得二。
不过平层户型和跃层户型价格略有差异，跃层往往贵了10%~15%左右，但相较下来按实用面积计价的话肯定还是“偷面积”更划算。
跃层和第四代住宅都将【上桌】
昆明是否能跟进？
答案几乎是肯定的。
首先，在容积率一事上，昆明已经“明降”了：
7月29日，昆明规划局发布《昆明市详细规划技术准则》意见稿，并向社会公开征求意见。这版《技术准则》提到，新建的城镇住宅限高80米、商业限高150米，住宅用地建筑容积率不能超3.1。
（也就意味着开发商很难通过建设高密度的筒子楼来获取更大利润）
在我们此前的文章《昆明人以后会住进更好的房子？》一文中也提到了类似的说法。
第二，适当调整容积率的计算方法，必要条件下放松审批。
可以理解为容积率虽被限制，但为了保证土地收入，又做出了一些妥协。
除了此前呈贡邦泰几个项目在2米以上宽度阳台上做出了新尝试之外，前不久才刚刚开工的义承棕树营项目（观樾府小区）已经将项目设计为“户户带花园、露台”的产品，开发商前期吹风“进一步提高得房率”（2梯2户，户型为140—210平米），定位为“满足有院子情结的购房者”。
（开工没有回头箭，说明这个产品已经批下来了）
而这一次，全国多地再次对跃层空间也做了放松，一旦设计时可以放开手脚‘做加法’，那么玩法可就多了。
此前开发商在空中花园、入户连廊上下功夫，现在还可以加“层高”。
只要开发商愿意，0公摊不在话下，得房率120%以上轻松拿捏。
可想而知，后续昆明市场上也极有可能诞生两个标准层高的跃层户型（而非4.5米层高的loft公寓）。
此前昆明典型有大批量跃层户型的小区以蓝光林肯公园、蓝光水岸公园、新希望白麓城、原中航玺樾、原中航城等项目为主，蓝光、原中航开发项目中类似产品多，但总体项目数量在昆明市场占比极其有限。
类似项目一经推出，被包装成[平墅]，市场关注度颇高。
以2019年新希望白麓城项目销售情况为例，当时同个小区跃层户型14000元/平米起，平层户型则只要12500元/平米起，价差1500元/平米以上，约10%左右的差额。
（反映到现在的二手房市场也是如此，跃层户型比平层户型贵1-2k）
不过，后续新希望在昆明虽有继续开发楼盘，但没有继续再推出类似跃层产品了，只是小范围试水？或者报批批不下来？
以其他城市推出的“计容新规”，可以倒推出“现阶段，土地比房子更难卖”的事实。
为了让开发商销售更有动力，也保持现有土地出让收入，在全国降容积率已成大趋势的情况下，同样土地面积上能玩出多样，无疑是个重要卖点。
（只不过，你可以理解为并非真正降容积率，只是更改了容积率的计算方式罢了）
伴随着住宅户型更大的得房率，市场也将迎来史诗级变局：智能机不断更新换代，谁还想用回按键手机？
新人笑、旧人哭。
原来在售的楼盘本身就举步维艰，而后续新出的楼盘买一得二、超高得房率，谁还会买老的项目？甚至对部分设计过时的二手房都会是个非常大的冲击。
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